Cómo comprar en un remate judicial en la Ciudad de México
Esta guía resume cómo funciona hoy el remate de inmuebles en los juzgados civiles de la CDMX. No sustituye la asesoría de un abogado: cada expediente tiene sus particularidades.
1. El edicto
El juzgado anuncia el remate con un edicto que se fija en sus tableros, en los tableros de la Tesorería de la Ciudad de México y en un periódico. El edicto dice qué inmueble se remata, el valor base (normalmente el avalúo), la fecha y la hora de la audiencia y el número de expediente. En este sitio reunimos esos edictos y los ponemos en el mapa.
2. Revise el expediente antes de ofrecer
- Avalúo y planos: quedan a la vista de los interesados en el juzgado desde que se anuncia el remate.
- Gravámenes: el certificado del Registro Público de la Propiedad que obra en autos muestra hipotecas y embargos.
- Ocupación: si el inmueble está habitado, la entrega puede tardar.
- Adeudos: predial, agua y mantenimiento pueden quedar pendientes.
3. La postura legal y el depósito
En el código procesal de la CDMX la postura legal (lo mínimo que se puede ofrecer) son dos terceras partes del valor base. Para participar hay que depositar antes, al menos, el 10 % del valor base, normalmente con un billete de depósito. A quienes no ganan se les devuelve. El banco o acreedor que promueve el juicio puede ofrecer sin depositar.
4. Las almonedas
- Primera almoneda: base = avalúo.
- Segunda almoneda: si nadie ofreció, se rebaja la base un 20 % (código local).
- Tercera almoneda: «sin sujeción a tipo»; si la oferta no llega a dos terceras partes del precio de la segunda, el deudor tiene un plazo para pagar o presentar un mejor postor.
Los juicios que ya siguen el Código Nacional de Procedimientos Civiles y Familiares publican el edicto una sola vez y tienen reglas de rebaja distintas; el edicto indica el código aplicable.
5. La audiencia
El juez pasa lista de los postores, da un tiempo para nuevas posturas, descarta las que no alcanzan la postura legal o no traen depósito y abre las pujas por intervalos de unos minutos. Gana la mejor oferta.
6. Pago, escritura y posesión
Aprobado el remate, el ganador paga el resto del precio en el plazo que fije el juez (si no paga, pierde el depósito). Después el juez firma la escritura ante el notario que elija el comprador y ordena entregarle la posesión, incluso desocupando a quien lo habite sin contrato. El deudor puede promover recursos o un amparo, lo que puede alargar el proceso.
Remate judicial no es «remate bancario»
Muchos anuncios de «remates bancarios» venden en realidad una cesión de derechos, que no es lo mismo que comprar en el juzgado.